Az ingatlanvásárlás buktatói

Az élet nem áll meg csak azért, mert gazdasági válság van a világon. Gyermekek születnek, házasságok köttetnek, más házasságok felbontással végződnek stb. Mind-mind olyan történés, ami a lakásigény változását vonhatja maga után. A 2002-2007 közötti (mai helyzethez képest) boom idején 1-1.5 szobás garzont, kis lakást vásárló és ma már gyermekes fiatalok például egészen biztosan ma már nagyobb otthonban gondolkoznak. A kérdés már csak a miből és a hogyan?

Az teljesen egyértelmű, hogy az ingatlanpiac állapotának javulásához, a vásárlási kedv növekedéséhez mind az államnak ösztönzően kell fellépni (az új kamattámogatott hitelkonstrukciókkal már meg is kezdődött, bár még így sem túl vonzó a nagyobb tömegeknek), mind a piaci forintkamatoknak a jelenlegi 12-13%-os mértékről még sokat kell csökkennie az elfogadható szintre. A devizaalapú hitelekre már sok szót nem fordítanék: a jelenlegi jogszabályi környezetben már csak nagyon szűk körben engedélyezhetik a pénzintézetek. Egyébként is abnormális dolog volt egy idegen devizában, amit a magyar gazdaságpolitika semmilyen mértékben nem tud befolyásolni eladósodni. Pár éve egy angol véleményt olvastam, hogy milyen szintű ostobaság a devizaalapú hitelezés: azon poénkodtak, hogy arra még van valami halovány remény, hogy egyszer valamikor csatlakozzunk az eurózónához, na de a Svájci Államszövetséghez?? Poénnak jó volt, azóta viszont kiderült, hogy az eurózóna sem a gazdasági mennyország, de ez inkább a pénzügyi szakértők területe. Nekünk ezúttal csak annyiban érdekes, hogy megállapíthatjuk, hogy jelenleg a saját fizetőeszközünkben, forintban van lehetőség hitelfelvételre. A bankok ma már jóval szigorúbban bírálják el a hitelkérelmeket, ez annyiban talán még pozitív is, hogy így nagyobb eséllyel szűrik ki azon kérelmezőket, akiknél nincs meg a hosszú távú fizetőképesség. Még a lakáskeresés megkezdése előtt érdemes jól végiggondolni, hogy a családi költségvetésben mennyi az a havi összeg, amit az egyéb állandó kiadások korlátozása nélkül akadálytalanul ki tudunk fizetni. Ennek meghatározása kulcsfontosságú, mértékére a bankok általában azt javasolják, hogy a törlesztőrészlet ne legyen nagyobb, mint a havi bevétel 33%-a. A forinthiteleknél kamatkockázat van, tehát a piaci kamatok sajnos még a jelenleginél is lehetnek magasabbak amennyiben a hazai gazdaságpolitika megbízhatósága (eddig sem volt az erőssége) csökken és a nemzetközi befektetők csak nagyobb kamatprémium mellett hajlandóak a magyar államkötvényeket megvásárolni. Erre mindenképpen számítsunk, mert ez magasabb kamatokat és így magasabb törlesztőrészleteket jelenthet, továbbá kalkuláljunk be olyan elképzelhető szükséghelyzetet is, amikor pl. egyik kereső a családban időlegesen elveszti a munkahelyét. Az utóbbi évek felmondott jelzáloghiteleit is nagyrészt az okozta, hogy a hitelfelvevő nem gondolta át ezen kérdéseket, eggyel nagyobb méretű ingatlant vásárolt, mint amit megengedhetett volna magának és nem kalkulálta bele a devizaárfolyamok negatív irányú elmozdulását.

Ha átgondoltuk a finanszírozást: mennyi önerő, esetlegesen mekkora összegű hitelfelvétel szükséges, akkor – természetesen amennyiben az önerő nem fedezi a várható vételárat – érdemes már az ingatlankeresés előtt körülnézni a kereskedelmi bankok ajánlatai között és előzetes hitelképesség vizsgálatot kérni a banktól: nagy valószínűséggel kapunk-e hitelt és mekkora összegűt, ennek ott is jelentősége lesz, hogy az adásvételi szerződésben külön pontban célszerű rendezni azt a kérdést, hogy mi lesz a foglaló sorsa, ha esetlegesen a bank elutasítja a hitelkérelmet.

A lakás kiválasztása: az okos lakásvásárló tudja, hogy mit akar vásárolni. Ha az ingatlanügynök megkérdezi, hogy pl. melyik kerület szimpatikus Budapesten, akkor nem fog 10-15 kerületet is felsorolni, hanem megmondja azt a kettőt ami tényleg érdekli, azon belül lehetőség szerint akár utcákra lebontva is, mert ma már nem lehetetlen az utca szerinti keresés sem. Az evidens, hogy tudjuk, hogy panel vagy tégla, de jól gondoljuk át az alapterület, szobaszám, különnyíló szobák száma, ablaktalan, szellőzés nélküli amerikai konyha kérdéskört is. Nagyon fontos, hogy tisztában legyünk vele, hogy az ingatlanvásárlás mindig befektetés is. A magyar családok vagyonának nagyobb része ingatlanban van, tehát lehetőség szerint olyan ingatlant vásároljunk, amit később nagyobb veszteség nélkül tudunk értékesíteni. Egy ingatlan értékének nagyobb részét mindig az elhelyezkedése adja: egy rossz közbiztonságú, problémás családokkal telepakolt környék esetén gondot jelenthet a későbbi értékesítés, arról nem is szólva, hogy ki szeret olyan környéken lakni, ahol sötétedés után már nem lehet kimenni az utcára. Hogyan lehet elkerülni ezeket a környékeket? Mindenekelőtt úgy, hogy olyan környéken vásárolunk amit már ismerünk. Ha idegen településen tervezünk vásárolni úgy ne hagyatkozzunk kizárólag az ingatlanügynökre, személyesen nézzünk körül a környéken. Amennyiben az utca szemetes, mindenütt graffiti, lerobbant az egész környék, az utcán akciófilmekbe illő egyének sétálgatnak úgy messziről kerüljük el a környéket. Ha az ingatlanos csupa pozitívat mesélt az ingatlanról úgy az ő száma is felejtős.

Kerüljük a főutcákat. Ha nem irodának keresünk helyet úgy a zajos, poros, ötpercenként végigcsörtető villamos vagy vonat melletti lakásokat később szintén nagyon nehéz lesz eladni. Ugyanez a helyzet a sötét lakásokkal. Az alagsori, udvari stb. rossz természetes megvilágítású lakásokat kevesen preferálják és a későbbi eladás itt is problémásabb lehet. A kilátás szintén fontos kérdés lehet: a romos épületekre, tűzfalra néző lakás kerülendő, de ugyanúgy meggondolandó, hogy fizessünk-e többmilliós felárat csak azért, mert a távolban valahol ott van a Duna, vagy egy szép völgy. A fővárosban még mindig él a legenda, hogy a földszinti lakásokba gyakrabban törnek be (pedig a bűnözők érthető okokból inkább a legfelső szintet preferálják) úgyhogy itt a földszinti lakás vásárlása is – hacsak nem alkalmi a vétel – meggondolandó. A belvárosi, gyakran közigazgatási központokhoz közeli lakások is – kivéve természetesen ha nem pont ilyen lakást keresünk – általában a tulajdonosok által messze túlértékeltek tekintettel a parkolás megoldatlanságára, a bölcsödék, óvodák, iskolák, néha még az egyszerű boltok hiányára is. Lakhatási célra ezektől a környékektől sokkal jobb választás egy tömegközlekedéssel könnyen megközelíthető helyen lévő, lehetőleg parkosított lakónegyed. Az utóbbi évtizedben épült lakóparkokban ma már sok lakás eladó, ezek egy része anyagilag jó vétel lehet, de a vásárlási döntés előtt érdemes jól körülnézni. Ezek az épületek vállalkozói lakásépítés keretében épültek, ahol nem feltétlenül a legmagasabb minőség elérése volt a cél, úgyhogy a későbbi viták megelőzése végett egy előzetes műszaki szakértői vizsgálat gyakran célszerű lehet. Ahol portaszolgálat,  uszomedence, edzőterem stb. várja a lakókat ott arra érdemes számítani, hogy ezen szolgáltatások ellenértéke meg fog jelenni a havi közös költségben is. És amennyiben nem igényeljük a szolgáltatásokat, úgy miért fizessünk 20-30 ezer Ft-ot minden hónapban csak a közös költségre. Elég lesz kigazdálkodni a lakáshitel törlesztőrészleteit.

Amennyiben felújításra váró lakást vásárolunk úgy még a vásárlás előtt mutassuk meg a szakembereknek a lakást, kérjünk árajánlatot, hogy legalább nagyjából tudjunk kalkulálni a várható felújítási költségekkel. A jó környéken lévő, felújításra váró téglalakás megfelelő vétel lehet: saját használat esetén a saját elképzelésünk szerint tudjuk felújítani, eladásra vásárolt lakásnál pedig a költségek féken tartásával tudjuk felújítani majd értékesíteni a lakást. Egyébként a befektetési célú (buy to let, buy to sell) tehát kiadási vagy eladási célú ingatlan vásárlásánál nagyon pontosan meg kell határozni a célcsoportot. Egyetemi hallgatók esetében lehetőség szerint közel az egyetemhez, fiatal diplomásoknál pedig a munkahely közelében és mindkét esetben jó tömegközlekedés mellett keressük a megfelelő vételt. Vásárlás után célszerűen újítsuk fel a lakást, bútorozzuk be (ma már egy bútorozatlan lakás nagyon nehezen kiadható), de a költségeket mindvégig tartsuk szem előtt. Vegyük figyelembe, hogy ezeket a lakásokat nem saját célra vesszük, ez egy vállalkozás, ahol nyereség elérése a cél. Kiadási célú hasznosításnál mindig kalkuláljuk be az adókötelezettséget valamint az éves karbantartási költségeket is.

A lakás megtekintése során lehetőség szerint mellőzzük a nagy örömkitörést: ne mutassuk meg a tulajdonosnak és az ingatlanosnak, hogy mennyire tetszik a lakás, mert ez a későbbi ártárgyaláson visszaüthet. Tudni fogják, hogy „beleszerettünk” a lakásba, azt mindenképpen meg szeretnénk szerezni, így az árban sem lesznek túlságosan rugalmasak. Ha rákérdeznek a véleményünkre akkor inkább arra utaljunk, hogy elképzeléseinknek esetleg megfelelhet a lakás, de már több hasonló, olcsóbb lakást megnéztünk és még továbbiak várnak megtekintésre. Legyünk tudatában, hogy mindig (különösen most) a vásárló van előnyösebb helyzetben: sok az eladó lakás, óriási választékból tud választani a vevő. Egyébként az ártárgyalás során tárgyaljunk határozottan és magabiztosan. 10-15% nagyon gyakran, jelen ingatlanpiaci helyzetben néha még 20% is lealkudható az ajánlati árból. Ha nincs ebben gyakorlatunk úgy megbízhatunk ismerős ingatlanost vagy akár az ügyvédet is aki az adásvételi szerződést fogja írni. Mindig a vevő bízza meg az ügyvédet, ha az eladó felajánlja, hogy ő fizeti az ügyvédet akkor is nézessük át a szerződéstervezetet az általunk megbízott ügyvéddel. Főleg új lakás vásárlása esetében, ha az építtető cég ügyvédje készíti a szerződést ajánlatos a saját ügyvéd általi felülvizsgálat. Elképesztő pontokat láttam már magam is ilyen típusú szerződéstervezetben.

A vásárlás előtt még célszerű beszélni a közös képviselővel: milyen a társasház anyagi helyzete, vannak-e nagy tartozások felhalmozva egyes lakóknál, milyen a lakóközösség, milyen felújítási tervek vannak. Mivel sok eladó erre már felkészíti a közös képviselőt ugyanezt célszerű megismételni egy lakónál is az épületben. A várható rezsiköltségeket érdemes pontosan feltérképezni: a fűtés módja, szabályozhatósága valamint a közös költség összege és tartalma (mekkora a felújítási alap, benne van-e az épület biztosítása, takarítása stb.).

A panellakásokról szándékosan nem írtam külön. Már nagyon sok elemzésben olvastam, hogy a jövőre nézve, mint folyamatosan értékvesztő ingatlanokat írták le őket. Nekem alapvetően más a véleményem: még nagyon hosszú ideig széles társadalmi rétegek számára az egyetlen lehetőség lesz a saját tulajdonú ingatlan megszerzésére. Örvendetes módon elég sok panellakást érint a folyamatban lévő panelprogram, ami az ilyen típusú lakások legnagyobb hibáját, a horrorisztikus fűtési kiadásokat igyekszik orvosolni.

Idén januártól hatályba lépett (és időközben már módosult is) az épület energetikai tanúsítványról szóló rendelet. Megléte a földhivatali eljárásnál nem feltétel, így az ügyvédnek csak tájékoztatni kell a feleket a tanúsítvány beszerzésének kötelezettségéről (szerepel a szerződésben), de amennyiben a felek azt nem szerzik be, annak nincs semmilyen szankciója. A vevő mindig ragaszkodjon az ún. nullás igazoláshoz, tehát, hogy az ingatlanon nincs közműtartozás. Az ingatlan műszaki állapotát alaposan célszerű megvizsgálni. Egy új festés képes eltakarni a penészedést, hőhidat, akár statikai problémákat is mutató fali repedéseket, ezért ha nincs ilyen irányú ismeretünk egy előzetes műszaki vizsgálat célszerű lehet. Az eladó adjon garanciát rá, hogy idegen személyek nincsenek bejelentve az ingatlanban. Ezt érdemes ellenőrizni is az okmányirodában.

Hosszan lehetne még írni róla, hogy a szerződéskötés során milyen pontokat vegyünk bele az adásvételi szerződésbe, az ingatlan tulajdoni lapján szereplő jogokat és tényeket milyen módon ellenőrizzük, de egyrészről terjedelmi okok miatt mellőzhetjük, másrészt mert az okirat megszerkesztését úgyis ügyvéd végzi, aki szaktudása, gyakorlata alapján minden felmerülő (pl. foglaló jogi természete, tulajdonjog fenntartás ill. függőben tartás különbsége, fizetési ütemezés, tehermentesítés, illeték, adózási, szavatossági stb.) kérdésben részletes tájékoztatást fog nyújtani a feleknek.

 Fotó: Máté - Panel minimal